Empréstimo pessoal a dois: o que eu analisaria antes de assumir uma nova prestação
Comprar casa em conjunto é provavelmente uma das maiores decisões financeiras que um casal pode tomar. E, na minha opinião, comparar apenas a prestação mensal é uma das formas mais fáceis de deixar passar custos importantes.
Uma proposta pode mostrar uma mensalidade aparentemente confortável e, ainda assim, ficar menos interessante quando entram seguros, comissões, prazo, spread e outros encargos associados.
Eu começaria por uma pergunta bastante simples: quanto podemos pagar pela casa sem transformar o restante orçamento numa constante preocupação?
Só depois passaria para bancos, simulações e propostas de crédito habitação. A ordem é importante porque o financiamento deve adaptar-se à vida do casal, e não o contrário.
Também evitaria utilizar o valor máximo que uma instituição eventualmente esteja disposta a financiar como referência automática para escolher a casa.
Entre conseguir contratar determinado financiamento e conseguir mantê-lo confortavelmente durante muitos anos existe uma diferença importante.
Começaria pelo orçamento atual do casal e não pela casa que gostaríamos de comprar. Veria quanto entra mensalmente e quanto já está comprometido com despesas fixas.
Também incluiria crédito automóvel, empréstimos pessoais, cartões com saldo financiado e outras prestações existentes. Estes compromissos influenciam a margem disponível para assumir crédito habitação.
O Banco de Portugal recomenda precisamente que, antes da contratação, seja avaliado se os rendimentos são suficientes e qual será o impacto das prestações sobre a taxa de esforço.
Eu acrescentaria ainda alguma margem para despesas futuras. Um orçamento que só funciona quando absolutamente tudo corre como previsto parece-me demasiado apertado para um compromisso de várias décadas.
Este é um ponto que eu colocaria no orçamento antes de fazer qualquer simulação.
Depois da compra continuam a existir condomínio, seguros, energia, água, telecomunicações, manutenção e eventualmente impostos associados à propriedade.
Também podem surgir reparações que antes eram responsabilidade do senhorio. Uma casa própria traz estabilidade, mas também transfere várias despesas para o proprietário.
Por isso, se o casal consegue suportar uma prestação de 1.000 euros, eu não assumiria automaticamente que deve procurar um crédito com exatamente essa mensalidade.
Deixaria espaço para tudo aquilo que acompanha a habitação.
Em Portugal, o crédito à habitação pode ser contratado com taxa fixa, variável ou mista. Cada modalidade distribui o risco de alteração dos juros de forma diferente.
Na taxa variável, a taxa aplicada ao empréstimo resulta normalmente da combinação de um indexante, frequentemente a Euribor, com o spread definido no contrato.
Isso significa que a prestação pode alterar-se quando o indexante é revisto.
Na taxa fixa, a taxa contratada mantém-se durante o período acordado. Esta previsibilidade pode ser valorizada por casais que preferem saber antecipadamente quanto terão de pagar.
Já a taxa mista combina os dois modelos: existe inicialmente um período de taxa fixa e, posteriormente, um período de taxa variável.
É tentador tentar descobrir qual modalidade ficará mais barata daqui a cinco ou dez anos.
Eu evitaria construir uma decisão de várias décadas apenas numa previsão.
Perguntaria antes quanto valorizamos previsibilidade e quanto o orçamento consegue absorver alterações futuras na prestação.
Um casal com margem financeira ampla pode encarar variações de forma diferente de outro com despesas fixas muito próximas do rendimento disponível.
Para mim, esta análise de risco é mais útil do que procurar uma resposta universal para “qual é a melhor taxa”.
Quando se fala em crédito habitação, a Euribor costuma receber grande parte da atenção.
É compreensível, sobretudo em contratos de taxa variável, porque a evolução do indexante influencia a taxa aplicada ao crédito.
Mas eu não compararia propostas apenas pela Euribor utilizada.
Também olharia para spread, TAEG, comissões, seguros e restantes condições.
Dois bancos podem utilizar o mesmo indexante e apresentar custos globais diferentes.
A comparação precisa de ir além da prestação apresentada na primeira simulação.
Um spread reduzido chama imediatamente a atenção.
Mas eu perguntaria sempre: o que preciso de contratar para conseguir este spread?
Pode existir uma combinação de conta bancária, cartões, seguros ou outros produtos associados às condições apresentadas.
Isso não significa que sejam necessariamente maus produtos.
Significa apenas que o benefício no spread deve ser comparado com o custo daquilo que é necessário manter.
Se poupar numa parte do crédito implica pagar mais por vários serviços durante anos, a comparação muda.
Imaginemos que determinada proposta exige produtos que representam mais 35 euros por mês.
São 420 euros por ano.
Ao longo de vários anos, esse valor torna-se relevante.
Por isso, eu colocaria lado a lado a redução obtida na prestação e o custo adicional dos produtos contratados.
Esta conta simples pode mudar bastante a perceção sobre uma proposta aparentemente mais barata.
A TAEG representa de forma mais abrangente o custo total do crédito e inclui juros e vários encargos associados ao contrato.
No crédito habitação, pode incorporar elementos como comissões, determinados impostos, seguros exigidos e outros custos relevantes.
Por isso, considero a TAEG muito mais útil do que olhar apenas para a TAN.
Ao comparar propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso, é uma referência particularmente importante.
Ainda assim, eu não decidiria apenas com base nela.
Também observaria a prestação, condições dos seguros, flexibilidade contratual e montante total pago.
Outro número que considero muito útil é o MTIC — Montante Total Imputado ao Consumidor.
De forma simplificada, mostra quanto o cliente pagará no conjunto do empréstimo, juntando o capital financiado e os respetivos custos previstos.
Ver um valor total pode ser bastante esclarecedor.
Uma diferença mensal aparentemente pequena pode representar milhares de euros quando multiplicada por um prazo muito longo.
É por isso que eu colocaria o MTIC lado a lado quando estivesse a comparar propostas equivalentes.
A prestação diz-me o impacto deste mês; o MTIC ajuda-me a visualizar uma parte importante da dimensão total do compromisso.
Quando aumentamos o prazo do crédito, a prestação mensal pode tornar-se mais baixa.
Isso pode facilitar o orçamento atual.
No entanto, eu não escolheria automaticamente o prazo mais longo apenas para conseguir a mensalidade mais pequena possível.
Quanto mais tempo existe financiamento, mais tempo poderão existir juros e outros custos associados.
Eu faria simulações com diferentes prazos e observaria dois números: prestação mensal e custo total.
O objetivo seria encontrar um equilíbrio entre conforto mensal e custo ao longo do contrato.
Quando o casal começa a receber propostas, eu não ficaria apenas com aquilo que foi explicado verbalmente.
A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) reúne elementos importantes da proposta, incluindo taxa, TAEG, prestações, encargos e outras condições do financiamento.
É precisamente este tipo de documento que permite comparar propostas com maior organização.
Eu guardaria as FINE de diferentes instituições e colocaria os principais valores numa tabela.
Assim, deixamos de comparar frases comerciais e passamos a comparar condições.
Eu criaria algo deste género:
| Elemento | O que eu verificaria |
|---|---|
| Prestação | Impacto mensal no orçamento |
| Tipo de taxa | Fixa, variável ou mista |
| TAEG | Custo global comparável |
| MTIC | Montante total previsto |
| Spread | Margem aplicada pelo banco |
| Seguros | Custo e condições |
| Comissões | Encargos iniciais e recorrentes |
| Produtos associados | Custos para manter condições |
Uma tabela assim torna diferenças pequenas muito mais visíveis.
Também ajuda a conversar sobre a decisão sem depender da memória de cada um.
No crédito habitação é frequente existirem seguros associados, e eu analisaria o custo ao longo do tempo, não apenas o valor inicial.
Uma diferença mensal pequena pode tornar-se relevante durante vários anos.
Também compararia coberturas e não apenas o prémio.
Um seguro mais barato não é automaticamente melhor se oferecer condições muito diferentes.
Da mesma forma, eu verificaria cuidadosamente se determinada condição do financiamento depende de manter seguros específicos.
O custo do crédito deve ser observado como um conjunto.
Esta é uma das coisas que faria antes de assinar.
Criaria um cenário em que as despesas mensais aumentam algumas centenas de euros ou em que existe temporariamente menos rendimento disponível.
O casal continuaria confortável?
Precisaria de deixar de poupar completamente?
Começaria a depender de cartão de crédito?
Estas perguntas não servem para criar medo.
Servem para perceber se a prestação escolhida deixa alguma margem para a vida real.
Eu evitaria utilizar absolutamente todo o dinheiro disponível na entrada e nos custos iniciais da compra.
Depois da escritura, a vida continua.
Pode surgir uma reparação, mudança, mobiliário, despesa automóvel ou outro imprevisto.
Por isso, gosto de separar mentalmente duas reservas: dinheiro destinado à compra e fundo de emergência.
Se a compra da casa deixa o casal sem qualquer liquidez, eu voltaria a analisar o orçamento antes de avançar.
Comprar casa é importante, mas continuar financeiramente confortável depois da compra também é.
Esses compromissos precisam de entrar na conversa.
Crédito automóvel, empréstimo pessoal e outros financiamentos consomem rendimento mensal e influenciam a capacidade para assumir uma nova prestação.
O Banco de Portugal refere precisamente a importância de considerar as prestações de outros créditos ao avaliar a taxa de esforço.
Eu faria uma lista completa antes das simulações.
Não apenas porque o banco irá analisar a situação, mas porque o próprio casal precisa de conhecer a margem que realmente possui.
Quando um banco apresenta um montante máximo possível, existe alguma tentação para procurar imóveis próximos desse limite.
Eu não faria isso automaticamente.
Uma casa ligeiramente mais barata pode significar uma prestação menor, mais capacidade de poupança e maior liberdade para viagens, filhos ou outros projetos.
A escolha financeira não termina no dia da compra.
O orçamento que sobra depois da prestação vai acompanhar o casal todos os meses.
Na minha opinião, esta parte merece tanto peso quanto escolher a própria casa.
Não ficaria apenas com uma simulação.
Tentaria perceber como diferentes combinações de prazo, taxa e montante financiado alteram o resultado.
Às vezes, aumentar a entrada muda bastante a prestação.
Noutras situações, reduzir ligeiramente o preço do imóvel pode criar uma folga muito maior.
O objetivo não é encontrar a proposta “perfeita”.
É compreender quais variáveis realmente fazem diferença no orçamento do casal.
Eu não escolheria dessa forma. A prestação é importante, mas TAEG, prazo, seguros, comissões e custo total também devem ser analisados.
Oferece maior previsibilidade durante o período em que permanece fixa, mas isso não significa que seja automaticamente a opção mais adequada para todos.
É uma medida do custo global do crédito que incorpora juros e vários encargos associados, permitindo comparar propostas semelhantes de forma mais completa.
É o montante global previsto a pagar pelo cliente, incluindo o capital emprestado e os custos considerados no cálculo.
Pode reduzir a prestação mensal, mas é importante observar também o impacto sobre o custo total do financiamento.
TAEG, TAN, tipo de taxa, prestação, MTIC, encargos, produtos associados e outras condições relevantes da proposta.
Eu preservaria alguma reserva para imprevistos e despesas posteriores à compra. A decisão depende do orçamento e das condições do casal.
Não existe um número universal. Eu procuraria propostas suficientes para perceber diferenças de custo, condições e modalidade de taxa antes de decidir.
Na minha opinião, um bom crédito habitação não é simplesmente aquele que permite comprar a casa mais cara possível.
É aquele cujo custo continua compatível com os restantes objetivos do casal.
Eu compararia prestação, TAEG, MTIC, seguros, comissões e tipo de taxa, mas também perguntaria quanto dinheiro continuará disponível todos os meses.
Porque comprar casa é apenas o início.
O verdadeiro teste financeiro acontece durante todos os anos em que a prestação terá de conviver com poupança, férias, família e imprevistos.
